Ликвидность недвижимости
Понятие ликвидности знакомо каждому, кто занимается покупкой и продажей недвижимости. Как рассчитывается ликвидность? Может оно измениться или быть «отрицательным»? Сегодня мы постараемся ответить на вопросы о показателях ликвидности.Если рассматривать эту концепцию в целом, не останавливаясь на жилой недвижимости в частности, под ликвидностью понимается возможность продать объект в короткие сроки и по более доступной цене. Другими словами, если на вашу квартиру есть спрос и вы можете продать ее по максимальной цене, у нее высокий коэффициент ликвидности. На рынке недвижимости существует три типа ликвидности: высокая, средняя и низкая ликвидность.
Как мы уже знаем, высокая ликвидность подразумевает быструю продажу объекта. К средне-ликвидным активам относятся активы, проданные на более длительный период. Примерами минимальной ликвидности являются объекты, на которые нет спроса и которые очень сложно продать. Есть несколько критериев, которые напрямую указывают на ликвидность объекта.
Если рассматривать только жилые объекты, можно отметить следующие показатели ликвидности.
Показатели ликвидности недвижимости
Вторичное жилье или же новостройки
Квартиры в современных зданиях, имеют более высокую ликвидность по сравнению с аналогичным квартирами построенными в советский период. Например, человек интересующийся однокомнатными квартирами, будет в первую очередь интересоваться новостройками, потому что у этого объекта есть ряд преимуществ над советскими квартирами. Новые здания строятся отвечая современным требованиям. Они не нуждаются в замене коммуникаций. В новом здании, хозяин может сделать планировку под себя, так как ему удобно.
А что предлагает рынок недвижимости старых зданий? Как правило, в относящихся к старому фонду квартирах, планировка не отвечает современным стандартам и многие из них нуждаются в капитальном ремонте. На самом деле, найти в этом секторе рынка, квартиру с высокой ликвидностью непросто.
Геолокация объекта
Здесь в первую очередь уделяется внимание удобности со стороны транспорта. Каждый, при выборе квартиры, анализирует возможность доехать до любой точки города. Район в котором располагается квартира, социальная инфраструктура, а также расположение детских садов, школ и супермаркетов имеет немаловажную роль. Экологическое состояние района, в последнее время, становится одним из важных критериев. В целом, расположение объекта имеет большое влияние на определение ликвидности квартиры. Скажем строительство новой станции метро или открытие большого мола может резко поднять ликвидность квартиры.
Технические показатели квартиры
К этим показателям относится размер квартиры, этаж, количество комнат и складов, раздельный или совмещённый санузел, наличие встроенной мебели и так далее. Возможно вы сами замечали, что при просмотре объявлений обращали внимание на эти показатели.
Учитывая все вышеперечисленное, вы можете решить что существует определенная формула для подсчёта ликвидности квартиры. Можем с точностью сказать вам, что конкретной формулы нету. Можно взять в пример людей имеющих открытую точку зрения и относящимся к купли-продажи квартир как к источнику дохода. Например, вы покупаете в новостройке однокомнатную квартиру, на начальном этапе строительства (закладывание фундамента) за 40 тысяч. В итоге после завершения строительства, вы сможете продать эту же квартиру за 48 тысяч, без вклада дополнительного капитала. То есть для вас выгода будет составлять 8 тысяч. Этот показатель дохода, прямо пропорционален с ликвидностью.
Не стоит забывать что объект недвижимости покупаемый вами обладает также отрицательной ликвидностью. Например, объект купленный для сдачи в аренду, если по каким-то причинам на него нет спроса, этот объект можно считать бессмысленным с точки зрения инвестиций.
Ликвидность недвижимости в Баку и регионах
В столице, как всегда самой высокой ликвидностью обладают одно - двухкомнатные квартиры, которые
находятся недалеко от метро. В районах можно наблюдать такую же ситуацию. Разница лишь в том, что в районах нет метро, и люди в основном ориентируется на остановки транспорта.
Но рынок Баку намного отличается от рынка других городов Азербайджана. Баку является единственным мегаполисом Азербайджана и самым большим экономическим центром - и он не так подвержен кризисам, здесь больший приток денег, а также больше количество эмигрантов и мигрантов.
Наряду с этим, у нас есть такие районы, в которых из-за невостребованности жилых домов, с экономической точки зрения являются невыгодными для инвесторов. До того как инвестировать в какой либо район, инвесторы узнают о рынке, о уровне развития промышленности, секторе услуг, развитие торговли, международных и внутренних связях, миграции, уровне безработицы, среднем заработке населения и так далее.
В Азербайджане выгодными для инвесторов регионами можно показать Гянджу, Сумгаит, южные и северные туристические районы. В этих регионах, сравнительно, есть потребность на жилые объекты. И поэтому, уровень ликвидности там выше.
Кто должен уделять внимание ликвидности
В любом случае, не только инвесторы должны уделять внимание ликвидности недвижимости, но и люди покупающие квартиры для проживания. Стратегию выхода (то есть продажу квартиры) нужно просчитывать с самого начала. Потому что в жизни мы сталкиваемся с различными ситуациями, в том числе и неприятными. В таком случае если вы не подумаете об этом сейчас, через два года вам возможно придётся поменять квартиру. Именно по этой причине стоит задуматься о ликвидности вашей квартиры с самого начала.
Отрицательная ликвидность
Такое встречается при каких либо изменениях связанных с самой квартирой или с ее местоположением. Так например, можно показать квартиры расположенные в хорошем районе города, но оставленные на середине, недостроенными. Из-за халатного отношения к работе застройщиков, продажи одной квартиры нескольким людям, большая часть квартир остались пустыми. И это яркая причина снижения ликвидности. Люди уже не могут продать квартиру по купленной цене, или даже сдать квартиру в аренду, по причине отсутствия газа и лифта.
Итог
В Баку, и почти во всех районах, самой высокой ликвидностью обладают эконом-класса, небольшие квартиры с относительно развитой инфраструктурой и транспортной сетью. Покупая квартиру нужно в первую очередь, уделить внимание состоянию самого здания, его расположению, документации. Для планирования стратегии выхода, на показатели ликвидности стоит обращать внимание как инвесторам так и обычным покупателям.
