Что такое ипотечный кредит и как его получить?
Что такое ипотечный кредит и как его получить?
Что такое ипотека, сколько существует видов, как учитывать все риски, кому принадлежит заложенное имущество и как платить проценты?Что такое ипотека, сколько существует видов, как учитывать все риски, кому принадлежит заложенное имущество и как платить проценты?
Наша цель - выяснить, что делать, прежде чем брать ипотеку и принять решение по ней. Ипотека - залог имущества. То есть ипотечный кредит - это деньги, которые вы берете в банке с процентами (ссудой).
В качестве гарантии того, что вы вернете деньги, является ваша недвижимость: дом, квартира или земельный участок. Ипотека обычно берется в качестве кредита на покупку дома. В этом случае ипотека - это квартира (дом), приобретенная за деньги, предоставленные банком. Хотя это только один из различных типов ипотеки, он является наиболее распространенным.
В Азербайджане ипотека обычно относится к этому виду ипотечного кредита. Другие виды ипотеки также активно используются в международной практике. Например, человек может получить ипотеку для нового дома, заложив имущество, которым он уже владеет. Кроме того, ипотека может быть получена не только на недвижимость, но и на ремонт, строительство и другие цели.
Ипотечный кредит оформляется одним или двумя соглашениями: кредитным договором и ипотечным договором о передаче недвижимости банку в качестве залогового обеспечения. Недвижимость - это объект, прочно прикрепленный к земле, который нельзя транспортировать без повреждений. Недвижимость также включает в себя зарегистрированные на государственном уровне самолеты и суда, внутренние суда и т. д.
Что нужно уточнить, прежде чем брать ипотечный кредит?
Обычно, большая сумма денег берется в ипотеку га долгтй период, десятилетия, и это довольно серьезное и долгосрочное обязательство. Поэтому, прежде чем брать ипотечный кредит, вы должны ответить на следующие вопросы:
1. Сколько денег я должен заплатить за первый взнос и сколько мне нужно занять?
Как правило, при получении ипотечного кредита вы должны оплатить часть стоимости, то есть авансовый платеж самостоятельно. Например, 30% от стоимости квартиры будет предоставлено вашими средствами, остальные 70% будут предоставлены банком.
2. Какую часть своего заработка я готов отдать банку каждый месяц, чтобы погасить кредит, и как долго я могу это делать?
- Оцените свой доход и будущие расходы. Если выплаты по кредиту превышают ваш годовой доход, вы рискуете не иметь возможности погасить кредит.
- Не торопитесь, будьте бдительны и сравнивайте предложения разных банков, внимательно изучайте условия договора.
- Убедитесь, что вы понимаете каждый шаг. Последующее раскаяние не помогает.
Все соглашения об ипотечном кредите должны иметь диаграмму, показывающую индивидуальные условия кредита для каждого клиента - в частности, сумму, валюту, срок кредита, процентную ставку, сумму штрафов и другие параметры.
Структура графика одинакова для всех банков и микрофинансовых организаций. Всего 16 ячеек, и ни одна из них не должна быть пустой. Общие условия, например, права и обязанности заемщика и кредитора четко указаны в договоре.
Если сумма платежей изменяется, банк должен отправить вам обновленное расписание (способ доставки указан в договоре). Оплата должна производиться по старому графику, пока не будет приобретен новый. Банк не может изменить сумму платежа задним числом.
Полная стоимость кредита с годовой процентной ставкой и валютой указана на первой странице договора. Здесь указаны все ваши кредитные расходы: основная сумма и проценты по кредиту, а также другие платежи, которые вы должны оплатить банку в соответствии с договором.
3. Как я могу погасить кредит?
Погашение ипотеки состоит из двух частей: основной суммы и процентов по кредиту.
Не забывайте и о других расходах: вам придется оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки и страхование заложенного имущества.
Банк не может взимать плату за свои услуги в своих собственных интересах. Например, рассмотреть заявку на кредит.
Ипотечный кредит погашается дифференциальными или аннуитетными платежами. Не торопитесь - эти условия будут объяснены.
Дифференциальный платеж - каждый месяц вы выплачиваете определенную часть основного долга и, кроме того, платите проценты за остаток долга. С каждым месяцем платеж уменьшается, и вы тратите меньше процентов на весь срок кредита, чем аннуитет. Однако в этом случае сумма, которую вы заплатите в начале периода, будет больше, чем сумма, уплаченная в конце.
Аннуитетный платеж - вы платите равную сумму каждый месяц. Постепенно вы закрываете свой основной долг: его доля в аннуитете увеличивается с каждым месяцем и соответственно уменьшается процент на следующий месяц. Планировать бюджет с аннуитетом удобнее.
Способ оплаты предлагается банком и указан в договоре - поэтому внимательно изучите условия работы разных банков и выберите наиболее подходящий для вас. Банк также должен предоставить таблицу с информацией о суммах погашения основного долга и процентов и датах погашения (или схеме их определения) и общей сумме платежей за срок действия соглашения.
Примеры расчета дифференциальных и аннуитетных платежей
Расчеты являются приблизительными.
Точное количество дней в процентном периоде и календарном году должно быть известно для точного расчета.
Например, вы получаете ипотечный кредит в размере 50000 манатов на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых. График платежей за первый год будет следующим:
Дифференциальный платеж (в манатах)
| Номер платежа | Сумма к оплате | Основной платеж | Проценты | Оставщийся долг |
| 1 | 777 | 277 | 500 | 49,722 |
| 2 | 775 | 277 | 497 | 49,444 |
| 3 | 772 | 277 | 494 | 49,166 |
| 4 | 769 | 277 | 491 | 48,888 |
| 5 | 766 | 277 | 488 | 48,611 |
| 6 | 763 | 277 | 486 | 48,333 |
| 7 | 761 | 277 | 483 | 48,055 |
| 8 | 758 | 277 | 480 | 47,777 |
| 9 | 755 | 277 | 477 | 47,500 |
| 10 | 752 | 277 | 475 | 47,222 |
| 11 | 750 | 277 | 472 | 46,944 |
| 12 | 747 | 277 | 469 | 46,666 |
Примечание: на конец первого года оставшаяся задолженность составит 46 666 манатов.
При дифференцированном платеже сумма основного долга по кредиту, как правило, погашается равными частями (в этом примере: 50 000 манатов / 180 месяцев = 277 манатов в месяц). Проценты по кредиту рассчитываются исходя из оставшейся задолженности, и по мере уменьшения задолженности сумма платежа уменьшается каждый месяц. То есть в первый месяц кредита проценты начисляются с 50 000 манатов, в следующем месяце - с 49 723 манатов (50 000 манатов - 277 манатов) и так далее.
Аннуитетный платеж (в манатах)
| Номер платежа | Сумма к оплате |
Основной платеж |
Проценты | Оставщийся долг |
| 1 | 600 | 100 | 500 | 49,899 |
| 2 | 600 | 101 | 499 | 49,798 |
| 3 | 600 | 102 | 498 | 49,696 |
| 4 | 600 | 103 | 497 | 49,593 |
| 5 | 600 | 104 | 496 | 49,489 |
| 6 | 600 | 105 | 495 | 49,384 |
| 7 | 600 | 106 | 494 | 49,278 |
| 8 | 600 | 107 | 493 | 49,170 |
| 9 | 600 | 108 | 492 | 49,062 |
| 10 | 600 | 109 | 491 | 48,952 |
| 11 | 600 | 110 | 490 | 48,842 |
| 12 | 600 | 111 | 489 | 48,730 |
Примечание: к концу первого года оставшаяся задолженность составит 48 730 манатов.
Такая же сумма выплачивается в аннуитет каждый месяц (600 манатов). В начале кредитного периода платежи по основному долгу значительно меньше, а в конце, наоборот, больше. Вы можете посмотреть более подробное объяснение аннуитета в видео ниже:
4. Каковы риски и как их можно уменьшить?
Давайте коснемся нескольких ключевых рисков.
Потеря / уменьшение дохода
Вы потеряли работу, ваша зарплата была уменьшена, ваши расходы увеличились - это может случиться с кем угодно. Поэтому, прежде чем обращаться в банк за ипотекой, вы должны тщательно оценить свое долгосрочное финансовое положение.
Растущая инфляция, волатильные ставки по ипотечным кредитам и волатильность рыночных показателей, от которых зависят эти ставки, также могут повлиять на вашу способность погашать кредит.
Невозможно все предсказать. Но вы можете создать финансовую подушку в размере 3-6 месяцев семейного дохода. Это поможет вам избежать временных финансовых трудностей или адаптироваться к новым обстоятельствам.
Валютные риски
Ваша зарплата и ипотека в разных валютах? Если обменный курс резко падает, вы будете платить больше. Поэтому стоит брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. Даже если процентные ставки по кредитам в иностранной валюте ниже, чем по манатным кредитам. Эта рекомендация действительна для всех видов кредитов.
Утрата или повреждение стоимости заложенного имущества
Во времена кризиса цены на жилье могут упасть. Если вы вдруг не можете заплатить по кредиту и вынуждены продать заложенное имущество, дохода может оказаться недостаточно для погашения кредита. То есть есть возможность остаться как без имущества, так и в долгу перед банком.
Самое опасное, что может случится что-то с самой квартирой, например, пожар. Вы не только потеряете свой дом - банк может также потребовать, чтобы вы погасили весь кредит досрочно. Потому что в этом случае у банка не будет гарантии, что он вернет свои деньги.
Единственный способ защитить себя от этих рисков - это страхование. Поэтому страхование является важным условием ипотечного кредита во всех случаях.
5. Что можно застраховать?
Банки обычно настаивают на нескольких видах страхования:
Страхование ипотеки
По закону, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, вы должны застраховать имущество за свой счет в размере полной стоимости в пользу кредитора (банка). Если вы сделали первоначальный взнос, имущество застраховано в размере минимальной суммы кредита.
Страхования жизни и здоровья
Банк хочет убедиться, что кто-то погасит кредит, даже если у вас есть работа. Поэтому заемщикам часто предлагают страхование от несчастных случаев. Затем в случае серьезного заболевания или смерти заемщика страховщик погасит кредит частично или полностью. Это добровольное страхование, но если вы откажетесь, банк может повысить процентную ставку по ипотечному кредиту или вообще не предоставить кредит.
Страхование финансового риска
Банк имеет право застраховать финансовый риск убытков, если выручка от продажи заложенного имущества недостаточна для погашения кредита. Однако банки не всегда пользуются этим правом.
Как получить ипотечный кредит?
Если вопросы в предыдущем разделе не вызвали каких-либо затруднений, вы оценили все риски, и если вы точно знаете, как действовать в случае проблем с доходами, мы можем приступить к оформлению ипотечного кредита.
1. Выбор банка
Сравнить предложения разных банков. Учитывайте не только процентную ставку по ипотеке, но и другие расходы, такие как страховые платежи и услуги независимого оценщика. Узнайте, насколько удобны для вас платежи, как вы можете их совершать, есть ли у банка сеть филиалов и банкоматы, находится ли она рядом с вашим домом или бизнесом.
Укажите, сколько вы можете снять, необходимые документы и срок кредита. Возможно, вашей собственности не хватит для ипотеки, и банк потребует от вас поручителя.
2. Выбор недвижимости
Этот этап обычно занимает больше всего времени. Если процесс будет продолжаться, банкам придется платить проценты по кредиту, минимальный первоначальный взнос, максимальную сумму кредита, правила оплаты и т. д.
Сроки могут измениться. Процентная ставка по ипотечному кредиту зависит от многих условий, в первую очередь от инфляции и ключевой процентной ставки Центрального банка. В прошлом банки могли предоставлять ипотечные кредиты без первоначального взноса, но сейчас они этого не делают.
Чем больше авансовых платежей, тем меньше риск у банка. Если вам удалось сэкономить не менее 10–15% стоимости недвижимости, вы, вероятно, продолжите погашать кредит дисциплинированным образом. Не исключено, что банки продолжат увеличивать минимальный первоначальный взнос в будущем.
Покупка квартиры в новом жилом комплексе
Некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку квартир в строящихся домах. В этом случае в большинстве случаев требуется залог другого жилого района, строительство которого было завершено и право собственности зарегистрировано. Иногда в качестве залога принимается «Жилищный сертификат», и ипотечный договор заключается до тех пор, пока вы не получите право собственности на незавершенную квартиру, которую хотите купить. После получения права собственности на квартиру сама ипотека меняется, а сама квартира оформляется как ипотека и заключается новый договор ипотеки.
3. Подготовка документов
Список документов, требуемых стандартом:
- удостоверение личности супруга,
- свидетельство о браке или свидетельство о смерти супруга (если есть),
- справка с места жительства,
- заявление на ипотечный кредит,
- копия трудовой книжки или трудового договора, а также справка о доходах
- Акт экспертизы, выписка, кадастровый и технический паспорта,
- удостоверение личности продавца и документы, подтверждающие право на недвижимость.
Банку могут потребоваться другие документы. Полный список должен быть предоставлен вам заранее.
4. Регистрация
После того, как документы собраны, они принимаются в банк для проверки. В большинстве случаев вы можете отправлять копии документов по электронной почте и не тратить время на посещение офиса. После проверки всей информации специалистами банка, дата сделки согласовывается. Вам просто нужно прийти в банк и подписать договор.
Страхование необходимо оформить до получения кредита - хотя бы для ипотеки. Если вы решите застраховать себя помимо несчастного случая, процентная ставка по кредиту будет ниже (или ожидаемой - в зависимости от банка).
После этого заключается договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают два контракта одновременно: кредит и ипотека.
5. Расчет с продавцом
В итоге заключается договор купли-продажи с продавцом. В случае ипотеки это также делается через банк - с использованием банковского счета, аккредитива или счета условного депонирования. Независимо от способа расчетов, банк обеспечивает надежность сделки. Продавец получит деньги только после регистрации права собственности на вас.
Что делать после получения ипотеки?
1. Что я могу делать с квартирой?
Если иное не предусмотрено соглашением, заложенная квартира не может быть продана, передана в дар или обменена без согласия банка. В то же время вы можете снять такую квартиру без согласия банка, если иное не предусмотрено договором.
Вы можете завещать свою собственность, но новый владелец заложенной квартиры также берет на себя все сопутствующие обязательства.
2. Можно ли погасить кредит досрочно?
Вы можете полностью или частично погасить кредит, уведомив об этом банк как минимум за 30 дней. Более короткий срок может быть указан в договоре.
В случае досрочного платежа проценты начисляются только на срок кредита. Даже если вы следуете графику платежей, банк может потребовать, чтобы вы погасили кредит досрочно в следующих случаях:
- если на момент заключения договора вы сознательно не сообщили другим, что вы владеете (или ожидаете) владением заложенным имуществом;
- В случае нарушения правил пользования имуществом: в случае незаконного ремонта или создания риска реального ущерба;
- Если залоговое имущество не застраховано;
